Giá chung cư tăng gấp ba lần, người Hà Nội phải tích lũy 80 năm mới mua được nhà

Giá chung cư tại Hà Nội tăng gấp ba lần trong một thập kỷ, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến ngay cả nhóm có thu nhập cao nhất cũng khó mua nhà.

Lượng cung lớn đổ bộ nhưng giá nhà vẫn tăng mạnh

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh sách 33 dự án đủ điều kiện mở bán, với hơn 30.300 sản phẩm, gồm 24.600 căn hộ chung cư và 5.700 căn thấp tầng. Nguồn cung chung cư mới tập trung nhiều nhất tại các đại đô thị của Vinhomes ở Từ Liêm, Đông Anh và Gia Lâm, với gần 18.200 căn.

Sau ba quý, nguồn cung chung cư mới của Hà Nội tương đương khoảng 80% cả năm 2024. Theo Savills, năm ngoái thành phố có thêm khoảng 30.900 căn hộ. Dự báo 6 tháng cuối năm 2025, sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung dự kiến tăng mạnh.

Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đã phục hồi mạnh mẽ từ năm 2024. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn liên tục leo thang, cơ cấu sản phẩm dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp và siêu cao cấp khi phần lớn các chủ đầu tư tập trung phát triển dòng sản phẩm này.

Về giá bán, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tung leo thang, khi giá sơ cấp thiết lập mặt bằng mới.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ 2024. Nhiều dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, từ 150 đến 300 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với quý I/2025 nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp ở khu trung tâm hoặc đô thị mới cũng đạt ngưỡng 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Không chỉ chung cư, nhà liền kề và biệt thự cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán nhà liền kề, biệt thự phổ biến trong khoảng 100-200 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy đà tăng mạnh của giá bất động sản. Savills cho biết, tính đến cuối quý II/2025, giá chào bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội bình quân đạt 91 triệu đồng mỗi m2, tăng 40% theo năm.

Còn theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đến hết quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TPHCM đã tăng lần lượt 87,7%, 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Giá bán trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 tại TPHCM.

Nhóm người có thu nhập cao nhất cũng khó mua nhà

Theo phân tích của chuyên gia VARS IRE, tốc độ tăng thu nhập không theo kịp đà tăng giá nhà, khiến việc tích lũy ngày càng khó khăn, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Tại Hà Nội, giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng trung bình 6,4%/năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2.

Với mức giá và thu nhập năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình, dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, cần gần 18 năm để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m2, trị giá 1,75 tỉ đồng). Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần.

Đến giữa năm 2025, căn hộ 70m2 đã lên tới 5,3 tỉ đồng. Khi đó, gia đình trên phải mất gần 27 năm nếu không chi tiêu, dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua được nhà.

Ngay cả nhóm ngành có thu nhập cao nhất cả nước là ngân hàng cũng không theo kịp. Năm 2014, lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng, đến giữa 2025 tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp đôi sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn ba lần.

Với mức lương hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu “không dùng gì đến tiền”, dành toàn bộ thu nhập sẽ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng theo nguyên tắc, chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy kéo dài tới 10 năm và trên thực tế còn lâu hơn khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập.